Spørgsmål: Lejligheder til myndigheder

Udlejning af bolig lejligheder til myndigheder eller virksomheder til fremleje (f.eks i social eller flygtninge / asyl overnatning) - hvilke aftaler kan gøres angående ansvarsfordeling og hvad kræves der?

Svar

14. februar 2017
Fast ejendom og lejemål

Hej och tack för din fråga! 

Reglerna om uthyrning av lägenheter (ordet "lägenhet" är i detta sammanhang ett samlingsbegrepp, det kan även vara fråga om hus, del i hus etc) för bostadsändamål återfinns i jordabalken, främst i dess kapitel 12 som även kallas för hyreslagen. Reglerna i hyreslagen tillämpas även om uthyrning sker till en kommun eller en myndighet som i sin tur upplåter hyresrätten i andra hand till privatpersoner.

I hyreslagen föreskrivs t.ex. ansvar för hyresvärden att hålla lägenheten i godtagbart skick innan och under avtalstiden. Hyresgästen har i sin tur bland annat ansvar för att vårda hyresbostaden under hyrestiden och att utnyttja sin hyresrätt så att inte andra boende i området störs. För det fall uthyrning sker till en kommun eller en myndighet har alltså kommunen/myndigheten ansvaret för lägenheten såsom hyresgäst och att dess andrahandshyresgäster beaktar t.ex. vårdplikten och i övrigt förhåller sig till sina skyldigheter enligt hyreslagen. Detta innebär viss trygghet för hyresvärden som har rätt att vända sig till kommunen/myndigheten med anspråk ersättning, åtgärder eller rättelse om inte andrahandshyresgästen gör vad som åvilar denne. Det bör dock noteras att hyreslagen även innehåller särskilda bestämmelser som medför att en kommun - med Hyresnämndens godkännande - kan överlåta ett hyresavtal till andrahandshyresgästen mot hyresvärdens vilja om inte påtagliga med för hyresvärden kan påvisas.

Reglerna i hyreslagen är tvingande till förmån för hyresgästen. Villkor till nackdel för hyresgästen blir således inte gällande mot hyresgästen. Därmed går det inte att i strid med hyreslagens regler i ett vanligt hyresavtal överföra ansvaret för lägenhetens skick till kommunen/myndigheten eller förbjuda att överlåtelse av hyresrätten sker enligt ovan. För att sådana villkor ska kunna upprättas och göras gällande krävs att parterna träffar ett blockuthyrningsavtal. Blockuthyrningsavtal ska godkännas av Hyresnämnden. 

I blockuthyrningsavtal får en del av hyreslagens bestämmelser frångås, även om dessa villkor är till nackdel för en hyresgäst som hyr en lägenhet för bostadsändamål, bland annat får ansvaret för lägenhetens skick överföras till hyresgästen (i vart fall i viss utsträckning). Villkoren i blockuthyrningsavtalet får inte vara sämre än vad som gäller vid uthyrning av lokal. Det finns tvingande regler till hyresgästens förmån även i samband med uthyrning av lokaler i hyreslagen - men dessa är mer tillåtande vad gäller ansvarsfördelningen än vad som gäller för hyresavtal gällande för bostäder och därför kan det vara värt att överväga alternativet blockuthyrning om flera lägenheter ska hyras ut till en kommun/myndighet.

Jag rekommenderar dig att söka juridisk rådgivning i samband med förhandling och upprättande av blockuthyrningsavtal då det är ett ganska komplext område. Med hänsyn till de godkännande som behöver inhämtas från Hyresnämndenär det även nödvändigt att vara ute i god tid före att avtalet ska börja gälla.

Lycka till!